Facility Management: WEG: Änderung des Verteilungsschlüssels muss mehrheitlich genehmigt werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem aktuellen Urteil, dass der Verteilungsschlüssel einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nur durch Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden kann. Dies setzt voraus, dass sich alle Mitglieder darüber im Klaren sind, dass sich die Kostenverteilung für zukünftige Abrechnungen ändert (AZ V ZR 195/17).   In einer Wohnanlage bestehend aus über 400 Einheiten war es mit Eigentümern und einer Betreibergesellschaft, einem Hotel, zu Unstimmigkeiten in Bezug auf die Pförtnerkosten der gemeinsam genutzten Anlage gekommen. In einer Eigentümerversammlung wurde im Dezember 2015 eine neue Aufteilung der Kosten beschlossen, die nicht dem vorgegebenen Verteilungsschlüssel einer Teilungserklärung entsprach.   Der BGH gab nun aktuell den Klägern Recht. Die erste Erklärung sei nicht durch den Beschluss von 2015 ordnungsgemäß geändert worden, da hieraus keinesfalls der Wille hervorgeht, den Kostenverteilungsschlüssel aus der Teilungserklärung zu ändern.   © photodune.net

Facility Management: Umfrage: Smart-Home-Anwendungen auf dem Vormarsch

In Deutschland besitzt mittlerweile jeder Vierte ein vernetztes Haushaltsgerät. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle, repräsentative Umfrage des Branchenverbandes BITKOM. 1.611 Personen ab 18 Jahren wurden dazu per Telefon befragt. So hat laut BITKOM fast jeder zweite Befragte ein Gerät zur intelligenten Beleuchtung in den eigenen vier Wänden. Auch Sprachassistenten gehören mit 13 Prozent zu den beliebtesten Geräten im Bereich Smart Home. Die Gründe für den Kauf einer vernetzten Anwendung sind vielschichtig. Für jeden Zweiten war zum Beispiel ein höheres Sicherheitsbedürfnis der Auslöser für den Erwerb. 36 Prozent gaben an, dadurch die Energieeffizienz im Haus steigern zu wollen. Die Verbreitung der vernetzten Haushaltsgeräte wird laut BITKOM in der Zukunft zunehmen, denn mehr als ein Drittel der Befragten planen, in den kommenden zwölf Monaten eine Smart-Home-Anwendung zu kaufen. Quelle: BITKOM © Alexey Boldin, #75956813 - Fotolia.com

Facility Management: Überwachungskameras: Mieter muss zustimmen

Auch wenn sich Vermieter mehr Sicherheit und Kontrolle über ihr Mietshaus wünschen, dürfen sie keine Überwachungskameras oder Attrappen ohne Zustimmung der Mieter auf ihrem Grundstück installieren. Notfalls können Mieter laut einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Detmold den Abbau der Geräte vor Gericht einfordern (AZ 7 C 429/17). Wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS aktuell mitteilt, stehen die Persönlichkeitsrechte über dem Sicherheitsbedürfnis des Vermieters. Im vorliegenden Fall war es in der Vergangenheit immer wieder zu Diebstählen gekommen, woraufhin der Vermieter mehrere Kameras auf seinem Grundstück angebracht hatte, die bereits vor Einzug der Mieter vorhanden waren. Die Mieter fühlten sich in ihren Persönlichkeitsrechten verletzt und verlangen den Abbau der Kameras. Das Gericht stimmte nun den Mietern zu und ordnete an, die Kameras zu entfernen. Dies gelte ebenfalls für die Attrappen, die einen „unzumutbaren Überwachungsdruck“ hervorrufen würden. Aufgrund seiner Sehbehinderung habe der Mieter zudem bei der Besichtigung nicht unbedingt alle Kameras sehen können – der Vermieter hätte vielmehr von sich aus darüber informieren müssen. © photodune.net

Facility Management: Urteil: Kastanienbaum rechtfertigt keinen Anspruch auf Carport

Das Landgericht Nürnberg-Fürth entschied in einem aktuellen Urteil, dass Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) keinen Anspruch auf den Bau eines Carports haben, wenn der betreffende Stellplatz von Kastanienfall oder Baumharz betroffen sein kann. Dies gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht für den Stellplatz vorhanden ist (AZ 14 S 6188/17 WEG). Im vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümerin geklagt, da sie von den anderen WEG-Mitgliedern den Bau eines Carports für ihren Stellplatz verlangte. Dieser befindet sich neben einem Kastanienbaum, der bereits zu Vertragsbeginn 60 Jahre alt war. Durch herabfallende Kastanien und Äste oder tropfendes Baumharz sah sich die Eigentümerin in der Nutzung ihres Stellplatzes gehindert. Das Gericht wies jedoch die Klage ab und erklärte, dass die anderen Eigentümer nicht dazu verpflichtet seien, dem Carport-Bau zuzustimmen. Das Herabfallen der Kastanien oder Ähnlichem mag zwar lästig sein, doch bestehen andere Möglichkeiten, das Fahrzeug vor diesen Einflüssen zu schützen. © photodune.net

Facility Management: Urteil: Gestrichene Fassade wird mit 1.000 Euro bewertet

Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass der Wert einer neu gestrichenen Gebäudefassade bei der Bemessung einer Rechtsmittelbeschwerde in der Regel etwa 1.000 Euro entspricht (AZ V ZB 254/17). Im vorliegenden Fall hatte ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen den Beschluss über den Neuanstrich der Außenfassade Klage eingereicht. Die Eigentümer hatten sich auf die Farbe grau geeinigt, was nicht dem Geschmack des klagenden Eigentümers entsprach. Sein Kostenanteil der Maßnahme wurde auf 2.250 Euro festgelegt. Der Bundesgerichtshof legte nun fest, dass das ideelle Interesse eines Eigentümers an dem Gesamteindruck des Gebäudes mit etwa 1.000 Euro bewertet werden muss und wies den Fall mit dieser neuen Bewertungsgrundlage an das Landgericht zurück. © photodune.net

Facility Management: Urteil: Leerstehende Immobilien sind nicht unbegrenzt steuerlich absetzbar

Für leerstehende Immobilien werden Vermietern Fristen gewährt, in denen sie diese weiter steuerlich absetzen können, obwohl sie nicht vermietet oder verpachtet sind. Denn trotz redlicher Bemühungen von Seiten des Vermieters kann es durchaus vorkommen, dass Gebäude beispielsweise aufgrund ihres Zustandes nicht vermietet werden können (AZ IX R 17 / 16). Im vorliegenden Fall musste ein Eigentümer seine Wohnungen über 10 Jahre lang leer stehen lassen. Der Gesamtzustand der Immobilie war so desolat, dass eine Vermietung trotz aller Bemühungen nicht möglich war. Die Versuche, innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft umfassende Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen, waren gescheitert. Das Finanzamt verweigerte schließlich die Anerkennung der geltend gemachten Werbekostenüberschüsse, da das Objekt nicht mehr betriebsbereit sei. Der Bundesfinanzhof stimmte nun dem Finanzgericht zu. Trotz seiner Mühen habe der Eigentümer seit nunmehr 10 Jahren keine Einigung erzielen können und ein Ende des Zustandes sei nicht in Sicht. Quelle: LBS © PhotoDune.net

Facility Management: Urteil: Eigentümer haftet bei Brand durch Handwerker

Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass ein Eigentümer für Schäden aufkommen muss, die in Folge von Reparaturarbeiten durch einen Handwerksbetrieb an seinem Haus verursacht wurden. Dies gilt ebenfalls für Schäden am Nachbarhaus (AZ V ZR 311/16). Im vorliegenden Fall hatten Hauseigentümer einen Dachdeckerbetrieb beauftragt, Reparaturen am Flachdach ihres Hauses durchzuführen. Bei den Heißklebearbeiten verursachte der Handwerker schuldhaft einen Brand, der das gesamte Haus zerstörte und ebenfalls das angebaute Nachbarhaus beschädigte. Anschließend forderte die Versicherung der Nachbarin von den Erben der inzwischen verstorbenen Eigentümer Ersatz, da der zur Zahlung verurteilte Dachdecker Insolvenz angemeldet hatte. Das Gericht entschied nun, dass die Erben der ehemaligen Eigentümer den Schaden ersetzen müssen. Der Versicherung stehe, so das Urteil, ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch zu. © PhotoDune.net

Facility Management: Urteil: Parken auf WEG-Einfahrt ist unzulässig

In einem aktuellen Urteil entschied das Landesgericht Dortmund, dass die Einfahrt einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht als dauerhafte Parkfläche genutzt werden darf. Es handelt sich um eine Gemeinschaftsfläche zum Be- und Entladen und darf hierzu nur kurzzeitig befahren werden (AZ 1 S 357/16). Im vorliegenden Fall hatten WEG-Mitglieder darüber gestritten, wie eine Gemeinschaftsfläche befahren werden darf, die in der Teilungserklärung als „Einfahrt“ bezeichnet worden ist. Nachdem die Wohnungseigentümer sowie deren Besucher die Fläche mehrfach als Parkplatz genutzt hatten, verlangten andere Eigentümer, dies zu unterlassen. Das Gericht entschied, dass das Parken auf der Gemeinschaftsfläche zwar untersagt sei, diese jedoch zum Be- und Entladen befahren werden darf. Ein kurzzeitiges Abstellen ist demnach zulässig, da so der gleichberechtigte Gebrauch von allen Eigentümern gewährleistet sei. © PhotoDune.net

Facility Management: Urteil: WEG-Beschluss über Jahresabrechnung muss eindeutig sein

Das Amtsgericht München entschied in einem aktuellen Urteil, dass der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) klar erkennbar sein muss. Existieren mehrere Versionen, kann der Beschluss wegen Unklarheit angefochten werden (AZ 481 C 15671/16 WEG). Im vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümerin geklagt, da sie die Beschlüsse über zwei Jahresabrechnungen für ungültig erklärt hatte. Die Verwaltung hatte am 10.0.2016 zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, um die Hausgeldabrechnung 2014 und 2015 zu genehmigen. Am 16.6.2016 teilte sie jedoch mit, dass in der Abrechnung 2014 Fehler vorliegen und sandte die korrigierten Seiten zum Austausch mit. In der darauffolgenden Eigentümerversammlung genehmigten die Mitglieder jedoch die ersten Versionen der Abrechnungen. Das Amtsgericht entschied nun aktuell zu Gunsten der Klägerin. Es sei nicht klar erkennbar, um welche Dokumente es sich bei dem Beschluss handelt. Dieser darf keinen Zweifel an der Eindeutigkeit haben. © photodune.net

Facility Management: Urteil: WEG kann gegen Warmwasser in der Nacht stimmen

In einem aktuellen Urteil entschied das Amtsgericht Remscheid, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht die Kosten für einen Warmwasserservice für eine einzelne Eigentümerin übernehmen muss (AZ 7 C 152/16). Dies teilt der Infodienst Recht und Steuern der LBS mit. Im vorliegenden Fall hatte ein WEG-Mitglied seine Wohnung vermietet. Eine Warmwasserversorgung in der Nacht sollte Teil des Mietvertrags sein und wurde daher zur Abstimmung vorgetragen. Die Mitglieder hatten sich jedoch auf eine Gebrauchsregelung geeinigt, nach der das warme Wasser zwischen 23.30 Uhr und 5:30 Uhr abgeschaltet wurde. Die WEG war bereit, das System umzustellen, wenn die Eigentümerin die zusätzlichen Kosten dafür übernahm. Diese forderte jedoch die Beteilung aller Mitglieder. Das Gericht entschied nun aktuell zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Während der Nacht sei ein längerer zeitlicher Vorlauf vor dem Warmwerden den Mietern durchaus zuzumuten. Ein Dauerbetrieb könne nicht als zwingend nötig erachtet werden. Quelle: LBS © photodune.net