Guter Rat: Urteil Eigenbedarfskündigung: BGH hebt zwei Urteile auf

Der für das Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zwei bereits gefällte Urteile bezüglich Eigenbedarfskündigungen aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung an die Gerichte zurückverwiesen. Diese müssen hinsichtlich der Härtefallklausel (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB) von den Gerichten noch einmal genau geprüft werden.    Im ersten Fall (AZ VIII ZR 180/18) wurde einer über 80jährigen Mieterin, die seit 1974 in einer Dreizimmerwohnung in Berlin lebt, das Mietverhältnis vom neuen Eigentümer aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Gemeinsam mit seiner Frau und seinen zwei kleinen Kindern möchte der neue Eigentümer in seine im Jahre 2015 erworbene Wohnung einziehen. Zwar haben das Amts- und Landgericht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Eigenbedarfskündigung des Klägers für wirksam erachtet, jedoch hat das Berufungsgericht die Räumungsklage aufgrund des hohen Alters der Mieterin, ihrer Demenzerkrankung, sowie der mit ihrer langen Mietdauer zusammenhängenden Verwurzelung und der Schwierigkeit, neuen und bezahlbaren Wohnraum in Berlin zu finden, abgewiesen. Diese Entscheidung muss noch einmal geprüft werden, denn das Berufungsgericht hat versäumt, ein Gutachten eines Sachverständigen in Bezug auf die Härtefallabwägung (§ 574 BGB) einzuholen. Gleichzeitig wurde dem Erlangungsinteresse des Klägers unzureichendes Gewicht beigemessen.   Im zweiten Fall (AZ VIII ZR 167/17) hat das Berufungsgericht dem Kläger und somit der Vermieterseite zugestimmt und die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bejaht, ohne ebenfalls ein Sachverständigengutachten bezüglich des Gesundheitszustandes der Beklagten einzuholen. Da in beiden Fällen sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum und Gesundheit) betroffen sind, ist sowohl eine umfassende Aufklärung des Sachverhalts (Sachverständigengutachten) als auch eine sorgfältige Abwägung aller Belange unumgänglich.    Quelle: BGH   © fotolila.de

Guter Rat: Erhöhung des Wohngeldes zum 01.01.2020

Aufgrund der stetig steigenden Mietpreise sind viele Mieter und Eigentümer nicht mehr in der Lage, mit ihrem Einkommen für ihre Wohnkosten aufzukommen. Geringverdiener haben deshalb die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich zu ihrem Einkommen, Wohngeld oder Lastenzuschuss zu beantragen. Empfängt man staatliche Hilfen, wie zum Beispiel Arbeitslosengeld II kann Wohngeld nicht bezogen werden.   Das Bundeskabinett hat im Mai 2019 beschlossen, das zuletzt 2016 angepasste Wohngeld zum 01. Januar 2020 zu erhöhen. Nach Informationen des Redaktionsnetzwerks Deutschland (RND) sollen etwa 660.000 Haushalte ab 2020 von der Erhöhung des Wohngeldes profitieren. Der durchschnittliche staatliche Mietzuschuss soll bei einem Zwei-Personen-Haushalt von 145 Euro auf 190 Euro angehoben werden, dies entspricht einem Anstieg von etwa 30%. Gleichzeitig werden die Einkommensgrenzen beim Wohngeld erweitert, sodass insgesamt mehr Bürger und Bürgerinnen Anspruch auf Wohngeld- oder Lastenzuschuss haben.   Weitere Erhöhungen sollen künftig alle zwei Jahre per Verordnung stattfinden und an die Entwicklung von Mieten und Einkommen angepasst werden. Verbände begrüßen den Beschluss des Bundeskabinetts, jedoch sehen sie mit der Erhöhung des Wohngeldes nicht die alleinige Lösung für die steigenden Preise auf dem Immobilienmarkt.    Quelle: Wohngeld.org © fotolila.de

Guter Rat: Urteil: Für Prozesskostenhilfe müssen WEG und Eigentümer bedürftig sein

Eine Wohnungseigentümerin einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat einen Antrag auf Prozesskostenhilfe gestellt, um die Kosten für einen Rechtsstreit zur Durchführung eines Berufungsverfahrens zu decken. Aufgrund nicht erfüllter Voraussetzungen wurde der Antrag abgelehnt. Dies klagt die Wohnungseigentümerin an und verfolgt weiterhin ihren Prozesskostenhilfeantrag. Das BGH hat die Rechtsbeschwerde in einem Beschluss vom 21. März 2019 abgewiesen (AZ V ZB 111/18), denn die Bewilligung von Prozesskostenhilfe ist sowohl von der wirtschaftlichen Lage der WEG, als auch der wirtschaftlichen Lage aller Wohnungseigentümer abhängig. Grundsätzlich sollten Prozesskosten in dem Wirtschaftsplan der WEG berücksichtigt werden. Ist dies nicht der Fall, muss die Finanzierungslücke aufgrund der Nachschusspficht von den Wohnungseigentümern geschlossen werden. Die Nachschusspflicht besagt, dass Wohnungseigentümer dafür verantwortlich sind, der Gemeinschaft genügend finanzielle Mittel zur Verfügung stellen. Kommt es zu Zahlungsausfällen, müssen diese anderweitig aufgebracht werden. Dies kann durch eine Sonderumlage, eine Kreditaufnahme oder auf andere Weise geschehen.  Prozesskostenhilfe kann somit nur bewilligt werden, wenn sowohl die WEG, als auch alle einzelnen Wohnungseigentümer ihre Bedürftigkeit nachweisen können. Dies konnte die Klägerin nicht belegen und hat somit keinen Anspruch auf Prozesskostenhilfe. Quelle: BGH © fotolila.com

Guter Rat: Viele Sturmschäden werden zu spät erkannt

Die triste Winterzeit mit den teils stürmischen Phasen ist vorbei. Spätestens jetzt sollten Hausbesitzer Haus und Garten auf bisher unentdeckte Sturmschäden untersuchen.   Denn kippt beispielsweise jetzt im Frühjahr ein Baum auf das Haus, ist es teilweise schwer nachzuwiesen, dass er bereits durch winterliche Stürme gelockert wurde. Hier sind Hauseigentümer in der Beweispflicht.   Und auch Sturmschäden am Dach können bei zu später Entdeckung teure Folgen haben. Helfen kann hier ein unabhängiger Bausachverständiger. Er erkennt lose Ziegel und weist auch auf andere Sturmschäden hin, die Eigentümer nicht entdeckt hätten. In den meisten Fällen verhindern Hausbesitzer dadurch späteren Ärger mit den Versicherungen.   Quelle: VPB © photodune.net

Guter Rat: Einmalige Kosten kann Vermieter nicht auf seine Mieter umlegen

Lässt der Vermieter einen morschen Baum im Garten des Mietshauses fällen, geschieht dies fast immer aus sicherheitsrelevanten Aspekten und wird von den Mietern begrüßt. Doch kann der Vermieter die entstandenen Kosten auch auf alle Mieter umlegen? Das musste das Landgericht Berlin jüngst klären.   Konkret ging es in dem Fall um eine marode Birke, die der Vermieter fällen ließ. Die dadurch entstandenen Kosten legt er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter um. Eine Mietpartei verweigerte jedoch die Zahlung, da es sich ihrer Meinung nach nicht um umlagefähige Betriebskosten handelte. Daraufhin zog der Vermieter vor Gericht.   Die zuständigen Richter entschieden zugunsten der Mieter (AZ 63 S 217/17). Sie wiesen in ihrer Urteilsbegründung darauf hin, dass nur Kosten für regelmäßige Gartenarbeiten über die Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden können. Einmalige Maßnahmen wie das Fällen eines Baumes fallen jedoch nicht darunter. Die Kosten für das Fällen des Baumes muss der Vermieter daher alleine tragen.    Quelle: Landgericht Berlin © photodune.net

Guter Rat: Formaldehyd hat in den eigenen vier Wänden nichts zu suchen

Staub in den eigenen vier Wänden ist völlig normal. Laut des Verbandes Privater Bauherren (VPB) kann zwischen groben und lungengängigen Feinstäuben. Erste werden bereits in der Nase gefiltert und sind daher ungefährlich. Gefährlich sind dagegen Stäube, die die Lunge angreifen. Dabei sind die Staubpartikel lediglich die Transportboten für Bakterien, Viren und eben auch Formaldehyd. Diese organische Verbindung ist in Spann- und Presskorkplatten sowie in Mineralfaser-Dämmstoffen enthalten und kann bei den Bewohnern über einen längeren Zeitraum zu gesundheitlichen Schäden führen.   Wurde bei einer Analyse der Raumluft Formaldehyd festgestellt, müssen die belasteten Bauteile unverzüglich saniert oder komplett entfernt werden. Komplizierter wird es bei konstruktiven Bauteilen wie Wänden, Dachbalken oder Stützen. Hier schützt nur eine Isolierung mit einem Vlies vor den giftigen Dämpfen dieser chemischen Verbindung.    Quelle: VPB © photodune.net

Guter Rat: Asbestsanierung unter Umständen steuerlich absetzbar

Wer sein altes Haus vom Asbest beseitigt und durch eine gesundheitlich bessere Alternative ersetzt, kann unter Umständen diese Sanierungsmaßnahmen bei der Steuer absetzen.   Keine Frage: Die Asbestsanierung ist aus gesundheitlichen Gründen dringend zu empfehlen. Doch um diese Baumaßnahme auch steuerlich geltend zu machen, benötigen Eigentümer ein amtliches Gutachten, welches die Gesundheitsgefährdung des Asbests für die Hausbewohner feststellt.    Dieses Gutachten kann auch ein vereidigter Bausachverständiger ausstellen. Dafür analysiert er die Fassade, das Dach sowie die Dämmung. Doch eine gesundheitliche Gefährdung liegt nur dann vor, wenn die Oberfläche der Asbestverkleidung weder intakt noch verschlossen ist.  Quelle: VPB  © photodune.net

Guter Rat: Wie ein „Blower-Door-Test“ Heizkosten spart

Neue Häuser müssen die hohen Anforderungen der Energieeinsparverodnung (EnEV) einhalten – das ist hinlänglich bekannt. Damit ein Neubau jedoch langfristig Heizenergie spart, kommt es auch darauf an, ob er luftdicht gebaut wurde.   Denn ist ein Haus nicht luftdicht gebaut, entweicht die Wärme über Ritzen und Fugen nach Außen und Verbraucher müssen mit höheren Heizkosten rechnen. Zudem fördert eine undichte Bauweise die Schimmelbildung sowie andere Bauschäden. Der VPB rät daher allen Bauherren, die neu bauen, einen sog. „Blower-Door-Test“ durchzuführen.    Bei diesem Test werden im ersten Schritt alle Fenster und Türen geschlossen. Anschließend wird entweder an der Haustür oder an einer Fensteröffnung ein Ventilator montiert, der Luft in das Haus bläst und anschließend wieder absaugt. Ermittelt wird nun, wie hoch die Luftmenge ist, die durch die Gebäudehülle hindurch gezogen ist. Ist die Luftmenge beim Absaugen geringer, ist das Haus nicht luftdicht und die undichte Stelle sollte von einer Baufirma geschlossen werden.  Quelle: VPB  © photodune.net

Guter Rat: Innenraumanalyse findet oft den Auslöser für körperliche Beschwerden

Wer an Asthma, gereizten Augen, Kopfschmerzen oder anderen Beschwerden leidet, geht damit in der Regel zum Arzt. Doch nicht immer kann der Mediziner helfen. Denn der untersucht zwar gründlich den Patienten, schaut aber selten über den „Tellerrand“. Denn laut des Verbandes Privater Bauherren (VPB) lässt die Mehrheit der Ärzte das Wohnumfeld des Betroffenen außer Acht und verhindert so eine umfassende Diagnose. Allein in den Innenräumen von Wohnungen können heute schon über 8.000 chemische Verbindungen nachgewiesen werden – und immer öfter sind einige dieser Verbindungen Auslöser für Beschwerden. Werden Sie vom Experten erkannt, kann die Immobilie zielgerichtet saniert werden, sodass die Beschwerden des Bewohners verschwinden.    Bevor jedoch das Haus oder die Wohnung saniert werden kann, muss der Sachverständige zunächst eine Innenraumanalyse durchführen. Bei dieser Untersuchung prüft der Experte, ob sich in der Immobilie Schadstoffe wie Stäube, Gerüche, Schimmelpilze oder Bakterien befinden. Anhand der Analyse kann dann das Sanierungskonzept erstellt und die Wohnung oder das Haus von den biologischen, chemischen oder physikalischen Schadstoffen befreit werden.    Quelle: VPB © photodune.net

Guter Rat: Wie Eigentümer ihr Haus gegen Blitzeinschläge schützen können

Verfügt eine Immobilie über keine Blitzschutzanlage, kann bei einem Blitzeinschlag ein hoher Sachschaden entstehen. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät Eigentümern daher dringend zur Montage einer solchen Anlage auf dem Dach. So empfehlen die Bausachverständigen des VPB, bereits beim Bau das Haus mit einer Blitzschutzanlage zu sichern. Und auch, wer in einem Altbau wohnt, kann es mit einer Anlage gegen Blitzschäden nachträglich sichern. Bei der Montage sollte der Handwerker jedoch darauf achten, dass der höchste Punkt auf dem Dach wie der Schornstein, die First oder Gauben gesichert wird und die Enden ausreichend tief im Erdreich gründen.   Für einen umfassenden Schutz vor Blitzeinschlägen empfehlen die Experten des VPB zudem die Installation eines Überspannungsschutzes. Dieser verhindert, dass bei einem Blitzeinschlag in der Nähe des Hauses – beispielsweise im Transformator –, der Smart-TV, der PC oder andere elektronische Geräte zerstört werden. Die Nachrüstung eines Überspannungsschutzes ist auch in Altbauten problemlos möglich.   Quelle: VPB  © photodune.net